近年來，在政策環(huán)境、市場環(huán)境的大背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展甚囂塵上。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運作流程包括園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)與招商運營三大環(huán)節(jié)，其中運營是園區(qū)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是未來園區(qū)自身價值的后續(xù)體現(xiàn)。園區(qū)在運營層面不同的企業(yè)與運營團隊略有差異，但核心模塊基本上大同小異，具體主要包括以下幾個層面：

1、園區(qū)招商

園區(qū)招商是園區(qū)的基礎(chǔ)生命線，也是園區(qū)后續(xù)運營的起始與關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如何推動園區(qū)的快速招商、實現(xiàn)企業(yè)入駐、資金回款以及拔高產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)性，諸多園區(qū)各顯身手。在園區(qū)招商中，主要包含客戶的（1）拓展與洽談、簽約；（2）項目宣傳文案包裝、宣傳材料以及品牌性活動兩大方面。

2、園區(qū)服務(wù)

企業(yè)入駐后，企業(yè)服務(wù)是提升企業(yè)滿意度的重要舉措。企業(yè)服務(wù)核心包含三大方面：（1）物業(yè)管理：即基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，包括園區(qū)環(huán)境、安防、衛(wèi)生、租金與物業(yè)費收繳等；（2）園區(qū)企業(yè)賦能服務(wù)：包括企業(yè)的裝修、家具采買、耗材、綠植、飲用水、人才、政策、市場、金融等服務(wù)，減少企業(yè)在非主營業(yè)務(wù)的精力消耗的同時為企業(yè)自身的發(fā)展提供更多支持；（3）員工服務(wù)：圍繞園區(qū)提供良好的服務(wù)，包括娛樂性活動（跑步、交友等）、賦能提升活動（培訓(xùn)、讀書會等）、人才政策服務(wù)等。為企業(yè)員工營造良好的辦公與生活、休閑娛樂的環(huán)境，提升企業(yè)員工穩(wěn)定性。服務(wù)無邊界，不同的園區(qū)在服務(wù)項上大體相似，更多的是在落地執(zhí)行上。

3、智慧化建設(shè)

園區(qū)智慧化建設(shè)是未來園區(qū)發(fā)展大趨勢，特別是新建園區(qū)。雖然目前智慧化建設(shè)整體上還是以樓宇智能化為主，且國內(nèi)智慧化建設(shè)以部分環(huán)節(jié)智慧化為主。未來在園區(qū)智慧化方面，除了樓宇自身的智慧管理外，園區(qū)的服務(wù)管理智慧化（園區(qū)企業(yè)服務(wù)層面智慧化）、招商業(yè)務(wù)智慧化（包括精準(zhǔn)招商、拓客、招商管控、服務(wù)管控）等也有不少企業(yè)在探索。智慧化建設(shè)要趁早，在園區(qū)規(guī)劃設(shè)計階段可以植入，在施工階段做好接口預(yù)留，樓宇建設(shè)后期的改造無論是從復(fù)雜程度還是成本都是比較高的。

4、股權(quán)投資

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與運營的營收目前主要還是通過空間銷售和租金以及較少的服務(wù)營收為主，利潤來源比較傳統(tǒng)，而且很難享受企業(yè)自身發(fā)展的紅利，不少企業(yè)開始探索股權(quán)投資。成立投資基金、以投促招、用空間換股權(quán)等也有不少園區(qū)在探索和嘗試。像張江高科等很早就開展股權(quán)投資業(yè)務(wù)，目前股權(quán)投資也成為了張江高科的重要利潤來源。當(dāng)然，目前股權(quán)投資在園區(qū)領(lǐng)域還處于發(fā)展的早期階段，相信未來會有更多的產(chǎn)業(yè)園參與進來。

在園區(qū)運營上，以上述幾個模塊為重要運營內(nèi)容。事實上，運營無邊界，國內(nèi)園區(qū)在運營上真正做的比較好的也是鳳毛麟角，園區(qū)智慧化與股權(quán)投資更是在發(fā)展的早期階段。未來，園區(qū)深度運營一定是發(fā)展的趨勢，運營內(nèi)容相似，如何推動業(yè)務(wù)落地實則是運營的關(guān)鍵。